Die Heizung fällt aus

Der Winter hat unsere mitteleuropäischen Breitengrade fest im Griff. Wohl denen, die eine funktionstüchtige Heizungsanlage haben und sich so einer angenehmen Wärme im ganzen Haus erfreuen können. Aber auch die modernste und stets bestens gewartete Technik kann mitunter ausfallen, teilweise oder auch total. Bei Mietern von Wohnungen oder Häusern werfen solche Probleme immer wieder Fragen auf, was die Zuständigkeiten in einem Havariefall anbelangt. Ehe in solchen Situationen über Mietminderung nachgedacht wird, muss jedoch zunächst das technische Problem angegangen werden.

Ein akuter Heizungsnotstand läge etwa bei einem Totalausfall am Wochenende vor. Das Ausgangsszenario könnte in etwa so aussehen: Freitagabend; kein Vermieter erreichbar; Temperaturen an den Heizkörpern fallen rapide bis unter Raumtemperatur ab. Wer jetzt bei Minusgraden im Winter und auf Kosten des Vermieters einen Notdienst ruft, handelt richtig. Aber es gilt: Nur die unbedingt notwendigen Arbeiten in Auftrag geben, damit der Heizung lediglich provisorisch wieder neues Leben eingehaucht werden kann. Eine grundsätzliche Auffassung, zu der das Amtsgericht Münster bzw. das Landgericht in Rottweil gekommen ist (nachzulesen unter Az. 4 C 2725/09 und 1 S 211/88).

20 Grad sind Pflicht während der Heizperiode

Kalendarisch gesehen, erstreckt sich die Heizperiode auf die Zeit zwischen Oktober bis Ende März. In diesen Monaten muss es technisch möglich sein, die Mieträume auf 20 bis 22 Grad zu erwärmen. Bei warmem Wasser halten die Gerichte 40 bis 50 Grad für erstrebenswert; dies natürlich auch außerhalb der Heizperiode, also ganzjährig. Das schließt auch die Nachtstunden mit ein. Auch wer in Schichtarbeit berufstätig ist, hat berechtigen Anspruch, sich bei Bedarf in den Nachtstunden mit entsprechend wohltemperiertem Wasser zu duschen.

Sicherlich interessant für viele unserer Leser: Diese Temperaturen sollen spätestens nach zehn Sekunden bzw. einem maximalen Wasserverbrauch von fünf Litern aus dem Hahn laufen. Sollten gar 15 Liter nötig sein, meint das Landgericht Berlin (Az. 67 S 26/07), sei die Minderung der Miete um 3,5 Prozent durchaus gerechtfertigt. Dieselben Richter (Az. 64 S 266/97) sind darüber hinaus der Meinung, dass bei der Raumheizung 18 Grad ausreichen – zumindest in der Nacht zwischen 23.00 und 6.00 Uhr.

Auf zum Kräftemessen mit dem Vermieter?

Wenn die oben genannten Vorgaben nicht eingehalten werden, wird eine Mietminderung zwar in aller Regel als berechtigt angesehen. Es gibt dennoch das in der Rechtsprechung übliche „aber“! Denn: Im Fall, dass der Betrag der Minderungen die Höhe einer Monatsmiete übersteigt, könnte das den Eigentümer der Immobilie dazu berechtigen, die fristlose Kündigung der Wohnung auszusprechen (Az. VIII ZR 138/11 vom BGH).

Darüber hinaus obliegt es natürlich auch dem Mieter, Heizungsprobleme – selbst kleinere – dem Eigentümer unverzüglich bekannt zu geben, um beispielsweise Folgeschäden wie einfrierende Leitungen, feuchte Wände oder Schimmel zu verhindern. Dem Vermieter muss also, zeitlich gesehen, die Möglichkeit gegeben werden, aufgetretene Mängel in angemessener Zeit beseitigen zu können. Darüber hinaus sollte im Vorfeld beabsichtigter finanzieller Sanktionen gegen den Vermieter immer sachkundiger Rat von einem spezialisierten Fachanwalt, dem örtlichen Mieterverein oder bei einer der rund 200 Beratungsstellen der Verbraucherzentrale eingeholt werden.

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Die Heizung fällt aus – Was tun?