Wohnungsschäden: Neues Urteil stärkt Vermieter
Der Schadensfall
Das aktuelle Urteil hat weit reichende Folgen. Denn damit entfallen künftig die bisher mitunter preisgünstigeren Alternativlösungen, bei der sich der Wohnungsmieter:
- selbst und anhand von Preisvergleichen um die Schadensregulierung durch kostengünstige Handwerker bemüht
- mit Eigenleistungen an den Reparaturen beteiligt, um bei der ordnungsgemäßen Wiederherstellung der Mietsache Geld zu sparen
Der Fall, der die obersten Richter Deutschlands zu dieser folgenreichen Entscheidung kommen ließ, hatte es allerdings in sich: Ein Wohnungsbesitzer war mehr als vom Pech verfolgt, weil dessen Mieter beim Auszug erheblichen Schimmel in den genutzten Räumen hinterlassen hatte. Dies machte eine aufwendige Sanierung erforderlich, die unter Berücksichtigung des daraus entstandenen Mietausfalls Gesamtkosten in Höhe von fast 5.200 Euro verursachte.
Der Exmieter verweigerte die Zahlung, der Streit danach ging durch mehrere Instanzen und landete schließlich beim VIII. Senat des BGH. Der begründete seine Entscheidung zugunsten des Vermieters damit, dass diese Schadensersatzforderungen nicht den bekannten Regeln unterlägen, die bei Nicht- oder Schlechtleistung in beiderseitigen Schuldverhältnissen anzuwenden wären. Als Ausnahme erkannte der BGH lediglich die sogenannten „Schönheitsreparaturen“ an, die keiner Fristsetzung bedürften und vom Wohnungsmieter in eigener Zuständigkeit organisiert werden könnten.
Auf Verständigung setzen
Somit kann die gefällte Urteilsentscheidung künftig sehr weitreichende Folgen haben, da es die Vermieter unter anderem in die Lage versetzt, sich im Schadensfall aus der hinterlegten Kaution bei der Begleichung von Handwerkerrechnungen zu bedienen. Im Anschluss müsste der Mieter das Kautionskonto wieder auffüllen und eventuell dadurch nicht abgedeckte Kosten für die Schadensbeseitigung zusätzlich und vor allem zeitnah an seinen Vermieter zahlen.
Beim „Klassiker Schlüsselverlust“ wäre es möglich, dass statt der üblichen Kosten für die Neuanfertigung von Hausschlüsseln vom Vermieter die Entscheidung getroffen wird, nun die gesamte Schließanlage auszutauschen. Dennoch sei daran erinnert, dass es eben (nicht nur in Schadensfällen!) immer auf ein gutes Verhältnis zwischen Mietern und Wohnungseigentümern ankommt. Jedenfalls ist der Eigentümer der Immobilie umgehend über den Schaden zu unterrichten, sobald Mängel an und in einer gemieteten Wohnung auftreten
Kaution als Geldkasse?
Einen Freibrief zur Selbstbedienung bei der hinterlegten Kaution ergibt sich für den Vermieter allerdings auch nach der neuen Gesetzeslage nicht. Wie vorher besteht die Möglichkeit, dass der Wohnungsmieter dagegen klagt, wenn Schadenshöhe oder -ursache unklar sind. Streitpunkt hierbei ist oftmals, dass Vermieter bei ihren Schadensersatzforderungen die Restwertermittlung vernachlässigen und ihren Mieter gerne den Neupreis in Rechnung stellen.
Wenn dem Mieter beispielsweise das Missgeschick eines Totalschadens an einem vier Jahre alten Küchengerät passiert ist, kann er nur noch mit 20 Prozent des ursprünglichen Anschaffungswertes in Regress genommen werden. Die genauen Fristen und Wertverluste legt im Übrigen der Fiskus in seinen rechtsverbindlichen AFA-Tabellen fest. Einige Beispiele dazu:
- Küchengeräte (Kühlschrank, Kochherd): 5 bis 7 Jahre
- Möbel einer Einbauküche: 10 Jahre
- textiler Teppichboden: 15 Jahre
- Armaturen im Küchen- und Sanitärbereich: 10 Jahre
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