Die Frage nach der Eigenheimfinanzierung
Irgendwann ist er da, der Traum vom Eigenheim. Bei manchen Menschen kommt er früher, bei anderen später. Allerdings: Ein Haus zu bauen oder auch fertiges Baueigentum zu erwerben ist eine kostspielige Angelegenheit. Selten kann dieser Wunsch deshalb ganz aus eigener Kraft realisiert werden. Doch wie dann das Eigenheim finanzieren? Die Brücke zwischen Traum und Wirklichkeit muss in der Regel ein Baukredit schlagen. Doch in großen Summen fremdes Geld zu leihen, setzt ein gehöriges Maß an persönlicher Disziplin und Verantwortung voraus. Schließlich soll die Eigenheimfinanzierung später nicht zur Schuldenfalle werden.
Wie aber lässt sich eine Eigenheimfinanzierung sauber vorbereiten und kalkulieren? Wenig hilfreich ist es, gleich zur Hausbank zu rennen und dort den erstbesten Kredit aufzunehmen. Jede seriöse Bank würde das ohnehin nicht akzeptieren. Denn zunächst muss erst einmal jeder für sich ermitteln, welches Kreditpotential überhaupt vorhanden ist. Denn daraus leitet sich letztlich auch ab, was man sich tatsächlich leisten kann. Die wichtigste Voraussetzung, um eine solide Eigenheimfinanzierung aufzustellen, ist, mit sich selbst und seinen Finanzen ehrlich ins Gericht zu gehen.
Der Finanzierungsplan - Der Blick auf das große Ganze
Der oftmals empfohlene Weg für zukünftige Bauherren, sich vorab einen Überblick über das benötigte Kreditvolumen zu verschaffen, verläuft über einen Finanzierungsplan. Hierin werden die zu erwartenden Gesamtkosten des geplanten Traumhauses den zur Verfügung stehenden Eigenmitteln gegenüber gestellt, um aus der Differenz annähernd auf die Höhe des benötigten Baukredits für die Eigenheimfinanzierung schließen zu können. Die Aufwendungen für das neue Haus umfassen dabei sämtliche erforderlichen Ausgaben. Dazu können gehören:
- Grundstückspreis
- Erschließungskosten (Leitungen, Straßen, etc.)
- Maklerprovision
- Architektenkosten
- Bau- und Materialkosten (Vertragskosten mit Bauunternehmen)
- Baunebenkosten wie Notargebühren, Grundbucheintrag oder Grunderwerbssteuer
- Finanzierungskosten (Bereitstellungszinsen der Bank, Grundbuchbestellung)
Das Problem, das sich hier gleich zu Beginn stellt: Außer dem Grundstückspreis, der im Falle eines Wunschstandorts über entsprechende Auskunft ermittelt werden kann, bleiben alle anderen Kosten zunächst nebulös. Zudem hängen Form, Größe und Ausführung des Hauses ja nicht unwesentlich vom letztlichen Gesamtbudget ab. Steht mehr Geld zur Verfügung, wird es vielleicht ein Passivhaus in Massivbauweise anstelle eines etwas einfacheren Holzriegelbaus.
Wenn man nicht außerordentlich konkrete Vorstellungen von seinem Traumhaus hat, bleiben die exakten Baukosten zunächst also ein weißer Fleck auf der Landkarte. Ohne festgesteckten finanziellen Spielraum haben wiederum Bauträger und Architekten keine Grundlage, auf der sie ein Angebot unterbreiten könnten. Eine Zwickmühle...
Und selbst wenn das Traumhaus bereits ausgesucht bzw. vollständig durchgeplant ist, wäre das der falsche Ansatz. Denn am Anfang muss immer die Frage stehen, ob das Ganze finanzierbar ist. Der erste und entscheidende Fakor bei Hausplanung udn Eigeheimfinanzierung ist also nicht das eigene Wunschdenken, sondern einfach die Frage: Was kann ich mir leisten? Doch wie lässt sich das herausfinden?
Zunächst gilt es in Erfahrung zu bringen, welche Kreditsumme im konkreten Fall von einer Bank zu erwarten wäre. Dafür müssen aber zuerst die eigenen finanziellen Möglichkeiten ausgelotet werden. Diese entscheiden zu einem guten Teil über die Höhe der Kreditsumme und damit das Ausmaß des Bauvorhabens. Einen ersten Hinweis darauf, was bei der Eigenheimfinanzierung möglich ist, gibt das Eigenkapital.
Eigenmittel zusammenstellen
Bei der Beantragung eines Baukredits gilt eine Eigenkapitalquote zwischen 30% und 40% als erstrebenswert. Als unterstes Maß angesetzt werden 20% der reinen Baukosten. Von diesen prozentualen Werten ausgehend lässt sich nun umgekehrt auf eine optimal bemessene Kreditsumme rückschließen. Dazu müssen aber erst die Eigenmittel bestimmt werden. Anders als bei den Gesamtbaukosten ist diese Rechnung durchaus von Anfang an möglich.
Tipp: Unabhängig von der Eigenkapitalquote sollten die Baunebenkosten immer aus eigener Tasche aufgeboten werden, um das Risiko von Fehlkalkulationen bei der Eigenheimfinanzierung zu minimieren.
Das Eigenkapital kann sich, je nach Lebenssituation, aus folgenden Faktoren zusammensetzen:
- direkt verfügbare Geldmittel: Girokonto, Tagesgeldkonto
- kurzfristig abrufbare Geldmittel: Sparguthaben, Festgeld, Sparbriefe
- gebundene Geldmittel: Bausparer, Lebensversicherung
- beleihbarer Immobilienbesitz
- Aktien oder anderweitige Kapitalanlagen wie Staatsanleihen, Pfandbriefe, Gold
Ergänzt werden können die Eigenmittel zudem durch Eigenkapitalersatzmittel, die etwa durch staatliche Förderungen, Verwandtendarlehen oder durch Verrechnung geplanter handwerkliche Eigenleistungen verfügbar werden. Diese helfen dann, den steinigen Weg zu überwinden, um das Eigenheim zu finanzieren. Eigenleistungen sind bei der Kalkulation aber immer mit Vorsicht zu genießen, da sie viel Raum für Fehleinschätzungen bieten. Und auch Verwandtendarlehen müssen irgendwann zurückgezahlt werden.
Das Eigenkapital: Rechenbeispiele
Ist das verfügbare Eigenkapital ermittelt, kann die Eigenkapitalquote als Stellschraube benutzt werden, um das für die Eigenheimfinanzierung ausgewogenste Gesamtbudget zu bestimmen. Hier einige Rechenbeispiele:
|
|
Beispiel 1 |
Beispiel 2 |
Beispiel 3 |
Beispiel 4 |
|
verfügbare Eigenmittel |
40.000 |
40.000 |
80.000 |
80.000 |
|
anvisierte Eigenkapitalquote |
20% |
30% |
20% |
30% |
|
mögliche Kreditsumme |
160.000 |
93.200 |
320.000 |
186.400 |
|
Gesamtbudget |
200.000 |
133.200 |
400.000 |
266.400 |
An den Modellrechnungen werden einige wichtige Trends deutlich. So zeigt Beispiel 1, dass bei geringeren Eigenmitteln über den Weg einer niedrig veranschlagten Kaptalquote durchaus mehr finanzieller Spielraum entstehen kann, um das Eigenheim zu finanzieren. Eine vorsichtigere Quote wie in Beispiel 2 resultiert in einem deutlich geringer veranschlagten Gesamtbudget mit den daraus folgenden Einschränkungen für das Bauvorhaben. Nicht vergessen werden darf dabei jedoch, dass Beispiel 2 wesentlich besser abgesichert ist und damit günstigere Kreditkonditionen nach sich ziehen dürfte. Im Klartext heißt das, der Kredit für Beispiel 1 wird in Summe deutlich teurer, aber mit einem Budget wie in Beispiel 2 wird sich vermutlich kein Bauvorhaben realisieren lassen.
Die Beispiele 3 und 4 veranschaulichen im Wesentlichen denselben Trend. Ein Blick auf die resultierenden Gesamtbudgets zeigt aber, dass hier insgesamt deutlich mehr Geldmittel verfügbar wären. Mit 80.000 Euro an Eigenmitteln ist selbst eine vorsichtige Eigenkapitalquote von 30% absolut ausreichend, um ein Bauvorhaben zu realisieren, wie es auch durch Beispiel 1 abgedeckt wäre. Nur käme in Beispiel 4 ein Kredit sicher zu deutlich besseren Konditionen zustande als in Beispiel 1. Beispiel 3 wiederum erhöht den finanziellen Rahmen zwar noch einmal massiv. Hier muss aber die Frage in den Raum gestellt werden, ob der damit einhergehende, doch sehr hohe Baukredit wirklich ratsam ist. Schließlich muss das Geld irgendwann wieder zurückbezahlt werden.
Natürlich lassen sich durch solche Berechnungen unterschiedlichste Kreditsummen ermitteln, je nach dem, wie hoch die Eigenmittel sind und welche Eigenkapitalquote man für das verfügbare Kapital setzen will. Allgemein gilt: Je höher der Eigenanteil an den Gesamtkosten veranschlagt wird, desto niedriger fällt nach oben hin der finanzielle Spielraum aus, desto geringer ist aber auch das Risiko zu Fehlkalkulationen. Dem entgegen wirkt nur die Bereitschaft zu einem erhöhten Risiko bei der Eigenheimfinanzierung oder grundsätzlich mehr Eigenkapital.
Hinweis: Kredite ohne ausreichende Eigenkapitalquote führen in der Regel zu unvorteilhaften Kreditkonditionen und zu einem hohen persönlichen Risiko. Zu den Möglichkeiten eines Baukredits ohne Eigenmittel siehe in Kürze unseren Artikel Haus bauen ohne Eigenkapital.
Fazit
Mit der Bestimmung des verfügbaren Eigenkapitals hat sich der Nebel um die Eigenheimfinanzierung bereits etwas gelichtet. Denn nun ist zumindest klar, in welchen Höhen sich die Kreditsummen bewegen könnten, die in Ergänzung zu den Eigenmitteln eine angemessene Finanzierungsbasis darstellen. Das letzte Wort zum Umfang eines tatsächlich vorstellbaren Baubudgets ist damit aber noch nicht gesprochen. Die Frage, ob ein anvisierter Kredit auch wirklich leistbar ist, hängt neben den Eigenmitteln noch von einem zweiten wesentlichen Faktor ab: dem Einkommen. Die Tilgung eines Darlehens darf bei der Eigenheimfinanzierung nicht außer Acht gelassen werden.
Die Aufstellung des genauen Finanzierungsplans muss also vertagt werden. Was zukünftigen Bauherren auf dem Weg zur erfolgreichen Eigenheimfinanzierung jetzt am dringendsten fehlt, ist eine Aufstellung ihrer Einkommenssituation: die Haushaltsrechnung.