Bauen mit Bauträger – das ist zu beachten!

Bauen mit Hilfe eines Bauträgers liegt im Trend. Das hat vielfältige Gründe. Für den Bauherren hat diese Erwerbsform den Vorteil, dass er Grundstück und Haus aus einer Hand erhält und sich nicht um weitere Details kümmern muss. Zum anderen ist es in besonders stark nachgefragten Gebieten kaum noch möglich, bezahlbar ein Grundstück zu erwerben, um darauf in Eigenregie zu bauen. Über einen Bauträger werden die eigenen vier Wände dann doch wieder erschwinglich. Damit der Einzug pünktlich und ohne Auseinandersetzungen zwischen den Vertragspartnern über die Bühne geht, ist es aber ratsam, wichtige Punkte vorab vertraglich zu regeln.

Vertragsentwurf prüfen

Ein wesentlicher Unterschied zum Bau mit eigenen Mitteln und in eigener Umsetzung: Der spätere Eigentümer agiert nicht als Bauherr, sondern erwirbt erst später das Eigentum. Der Bauträger verpflichtet sich vertraglich, ihm dieses Eigentum zu errichten. Die Grundlage dafür bildet ein umfassender Vertrag zwischen den Parteien, dessen erster Entwurf am besten bereits mit anwaltlicher Hilfe zu prüfen ist. Denn häufig genug verbergen sich im Kleingedruckten für den Erwerber nachteilige Klauseln. Der Bauträger sollte genügend Zeit für eine solche Prüfung einräumen, egal wie viele Interessenten es für das spätere Eigentum gibt.

Fallstrick Leistungsbeschreibung

Im Vertrag muss eine detaillierte und eindeutige Leistungsbeschreibung enthalten sein. Hinweise wie "schlüsselfertiges Haus" oder dergleichen reichen als Ziel nicht aus. Es muss genau beschrieben sein, welche Leistungen der Bauträger übernimmt und was am Ende erworben wird. Der spätere Eigentümer darf keinesfalls einer Regelung zustimmen, die dem Bauträger das Recht verleiht, die Leistungen einseitig zu bestimmen. Denn damit könnten während der Laufzeit Änderungen vorgenommen werden (z.B. viel einfachere Ausstattung etc.). Dies gilt auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung dürfen im Vertrag nicht erlaubt sein.

Fristen bestimmen

Im Vertrag müssen Fristen definiert werden. Dies betrifft Baufortschritte, aber insbesondere den Fertigstellungs- und Übergabetermin. Nur so hat der Erwerber später Planungssicherheit, um seinen alten Mietvertrag zu kündigen oder eine bereits im Besitz befindliche Immobilie verkaufen zu können. Der Vertrag muss Klauseln enthalten, die auf ein Überschreiten der Fristen eingehen. Dies sollte mit einer Vertragsstrafe sanktioniert werden.

Zahlungsmodalitäten klären

Ebenfalls im Detail muss geregelt sein, wann welche Summen fällig werden. Der Raten- und Zahlungsplan muss der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen. Da sich der Erwerber das Geld für den Bau wahrscheinlich von seiner Bank leihen wird, muss im Vertrag auch die Möglichkeit bestehen, den Anteil am Grundstück bereits durch Eintragung im Grundbuch zu besichern. Am besten werden die Passagen mit Hilfe eines spezialisierten Anwalts überprüft. 

Abnahmeregeln definieren

Im Vertrag sollte auch die Bauabnahme geregelt sein. Empfehlenswert ist es, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren, da diese die Anwesenheit beider Parteien vorschreibt. Andere Abnahmen sind auszuschließen. Außerdem sollte der Erwerber im Vertrag das Recht erhalten, Baugrundstück und Baufortschritt mit einem von ihm bestimmten Sachverständigen zu besichtigen. Nur so lassen sich beispielsweise falsch ausgeführte Arbeiten rechtzeitig entdecken. 

Regelungen für den Notfall

Viele Menschen haben mit dem Bauen über einen Bauträger positive Erfahrungen gemacht. Allerdings muss im Vertrag auch auf Eventualitäten eingegangen werden. Dazu zählt beispielsweise die Vereinbarung, dass der Erwerber bis zu 5 Prozent der Vertragssumme in Abzug bringt, falls der Bauträger seine Vertragserfüllungspflicht nicht mit einer Bankbürgschaft absichert. Außerdem sollte eine mögliche Insolvenz des Bauträgers vertraglich geregelt sein, da der Erwerber sonst seine Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzen kann.

 

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