Bauverträge: Wie sich Stolperfallen vermeiden lassen
Mehr Rechte für Bauherren
Die Inkraftsetzung des neuen Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 war ein wichtiger und längst fälliger Schritt für eine bessere Baukultur unter strikter Berücksichtigung der Verbraucherinteressen (siehe dazu auch unseren News-Beitrag Die Unsicherheit bleibt). Immerhin werden pro Jahr in Deutschland rund 270.000 Bauverträge mit einer Investitionssumme von durchschnittlich 300.000 Euro pro Baustelle unterzeichnet, was einem Gesamtwert von 80 Milliarden Euro entspricht. Mussten Bauunternehmen in früheren Verträgen die Angaben zur Bauzeit grundsätzlich nur auf freiwilliger Basis machen, sind nun exakte und verbindliche Festlegungen darüber zu machen, wann mit dem Bau begonnen wird und zu welchem Termin er vollständig fertiggestellt ist.
Sollte dies nicht möglich sein, muss die Dauer der Bautätigkeit aufgeführt sein. Damit wurde nun eine gesetzlich normierte Schadensersatzpflicht ermöglicht, falls sich das ausführende Unternehmen nicht an die festgelegte Bauzeit hält. Mit dieser neuen Transparenz soll mehr Planungssicherheit zugunsten der Bauherren geschaffen werden. Gleichzeitig sollen sich daraus wesentlich bessere Möglichkeiten für einen rechtzeitigen Eingriff in das Baugeschehen ergeben, wenn Arbeiten und Leistungen des Unternehmens am neuen Familiendomizil augenscheinlich nur schleppend vorangehen.
Vereinbarungen beachten
Dennoch finden sich in vielen aktuellen Bauverträgen auch heute noch recht vage Formulierungen, wenn in den Vertragsdokumenten von „Leistungen auf Abruf“ oder „Fertigstellung nach Möglichkeit“ die Rede ist. Gerichtsfeste Beweise bei einzuklagenden Bauverzögerungen gehen damit ins Leere und beseitigen jegliche Planungssicherheit, wenn Bauzeiten nicht von vornherein exakt und unmissverständlich auf den Tag genau festgelegt sind. Ebenso wichtig sind geeignete Regelungen für finanzielle Sanktionen, die dabei helfen sollen, dass Bauunternehmen motiviert genug sind, vereinbarte Fertigstellungstermine auch tatsächlich einzuhalten. Die Beweislast dafür trägt der Bauherr, der sich bereits im Vorfeld der Bauvertragsgestaltung von einem spezialisierten Fachanwalt beraten lassen sollte.
Ärger grundsätzlich zu vermeiden, muss dennoch im beiderseitigen Interesse liegen. Die beteiligten Partner müssen in der Planungsphase gemeinsam prüfen, ob Leistungen nicht eventuell zu eng kalkuliert wurden und ob ausreichende Zeitpuffer vorgesehen sind, um beispielsweise die auf dem Bau niemals auszuschließenden Wetterkapriolen abzufedern. Mitwirkungshandlungen seitens des Auftraggebers spielen übrigens auch im neuen Bauvertragsrecht eine ganz wesentliche Rolle, die sich bei Nichterfüllung negativ auswirken und im schlimmsten Fall sogar zu einer Leistungsverweigerung durch das bauausführende Unternehmen führen können. Als klassisches Beispiel gilt hierfür, wenn das zu bebauende Grundstück durch den Auftraggeber nicht frist- oder vertragsgemäß zur Verfügung gestellt wird (fehlende Baustellenzufahrt, keine Bereitstellung von vereinbartem Baustrom, Wasser usw.).
Planung und Organisation
Sind statt eines Generalunternehmens mehrere Baugewerke beauftragt, werden die Anforderungen an die Mitwirkungspflicht des Bauherren noch erheblich höher. Ihm obliegt die zeitliche Koordination, um allen beteiligten Firmen zu ermöglichen, dass sie zum geplanten Zeitpunkt mit ihrer Arbeit beginnen können. Zu Verzögerungen auf dem Bau kommt es natürlich immer wieder auch, wenn vertraglich vereinbarte Zahlungen durch den Bauherren ausfallen. Die Gründe hierfür sind in der Praxis vielfältig. Dessen ungeachtet wird der Fensterbauer oder ein Sanitärbetrieb seine Leistungen aber nicht beginnen können, solange der Rohbau noch nicht fertiggestellt ist. So gerät selbst der beste Zeitplan ernsthaft ins Wanken.
Für den privaten Häuslebauer sind die Berücksichtigung sämtlicher Eventualitäten und ihre transparente und verbindliche Berücksichtigung in der Planungsphase, aber auch während der einzelnen Bauetappen praktisch kaum möglich. Um die technischen und zeitlichen Abhängigkeiten einzelner Gewerke exakt in das Baugeschehen einzubeziehen, ist in solchen Fällen zu empfehlen, die Vertragsgestaltung sowie die spätere Überwachung und Betreuung der baulichen Abläufe in die Hände eines spezialisierten und praxiserfahrenen Bausachverständigen zu geben.
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