Das Kreditgespräch - Tipps zum Banktermin

Das erste Ziel muss es sein, eine vorläufige Darlehenszusage von der Bank zu erhalten. Üblicherweise werden die dazu erforderlichen Unterlagen, welche genaue Auskunft über Lebensumstände, finanzielle Situation und Baupläne des Kreditnehmers geben, vorab postalisch eingereicht.

Welche Unterlagen sind dabei vorzulegen? Grundsätzlich sind die Interessen der Bank vielschichtig, letztlich aber darauf ausgerichtet, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für ein Darlehen und dessen Rückzahlung möglichst exakt zu bestimmen. Folgende Unterlagen sollten daher in der Unterlagenmappe nicht fehlen:

• Auskunft zur Person und zum Haushalt (Familie, Partner, Kinder)
• Auskunft zu den wirtschaftlichen Verhältnissen (Einkommen, Vermögenswerte, Eigenkapital, Einkommen weiterer Haushaltsmitglieder)
• Angaben zum Baugrund (Ort und Zustand der Immobilie, Gesamtkosten des Bauprojekts, Bauplan)
• Angaben zur Finanzierung (Finanzierungsplan, Haushaltsrechnung mit Auskunft zur monatlichen Belastbarkeit)

Mit Blick auf das Kreditgespräch sollte niemals vergessen werden, auf Augenhöhe an die Bank heranzutreten. Es handelt sich bei dem Kreditinstitut um einen möglichen Geschäftspartner, nicht um eine höhere Gewalt. Damit sich dieser Blickwinkel auch überzeugend erhalten lässt, sollte die Bauherrschaft die aktuellen Standardkonditionen am Markt für Baukredite kennen, Fachbegriffe wie Sollzins und Effektivzins beherrschen und vor allem Angebote von ausgewählten Kreditinstituten eingeholt haben, die einen gewissen Vergleich erlauben. Optimale Konditionen lassen sich nur aushandeln, wenn dazu die Bedingungen des Wettbewerbs genutzt werden. Hier nur auf das freundliche Verhältnis zu seiner Haubank setzen zu wollen, wäre eine Selbsttäuschung.

Tipp: Banken melden Kreditanfragen an Scoring-Agenturen wie die deutsche Schufa weiter. Wirkliche Kreditanfragen sind allerdings nur solche, bei denen ein offizieller Antrag zu einem Kredit erfolgt. Werden dagegen wie hier nur Kreditkonditionen erfragt, muss im Dialog mit der Bank sichergestellt werden, dass sie diesen Aukunftsbedarf auch als bloße Anfrage nach Kreditkonditionen im System verbucht und entsprechend weitergibt. Ansonsten drohen hohe Zinsen oder gar Kreditabsagen. Denn treten im persönlichen Scoring unkommentierte Kreditanfragen häufiger auf, gehen Banken untereinander davon aus, dass diese Anfragen aus gutem Grund abgelehnt wurden.

Damit die Bauherrschaft gut vorbereitet den Banktermin zum Kreditgespräch wahrnehmen kann, ist es ebenso entscheidend die eigene finanzielle Situation gut zu kennen. Diese sollte zu diesem Zeitpunkt erwogen und schriftlich kalkuliert sein. Zudem müssen die Vorstellungen von Bauform und Aufwand des Hauses ersichtlich und die Planung der nächsten Monate klar sein. Im besten Fall wurden diese Grundgedanken bereits mit dem Einreichen der Darlehensanfrage übermittelt.

Wenn es schließlich zu einem Kreditgespräch kommt, sollten einem die Stärken und Schwächen des eigenen Finanzierungsplans bewusst und mit konstruktiven Gestaltungvorschlägen verknüpft sein. Schließlich geht es nun um echte Verhandlungen, nicht um eine behördliche Zulassung. Folgende Joker können bei der Kreditverhandlung eine große Rolle spielen:

• ein dauerhaft sicherer Arbeitsplatz
• eine hohe monatliche Belastbarkeit
• ein großer Eigenkapitalanteil
• Mithaftung durch den Lebenspartner bzw. verwandtschaftliche Bürgschaften
• Abtretung zusätzlicher Sicherheiten wie Kapitallebensversicherung, Wertpapiere, belastbarer Immobilienbesitz

Während die ersten drei Punkte automatisch in die Bewertung der Kreditrahmenbedingungen einfließen, handelt es sich bei den letzten beiden Punkten um Faktoren, die bei Bedarf in die Verhandlungsmasse eingehen und der Bank keinesfalls leichtfertig an die Brust gedrückt werden sollten. Denn zusätzliche Sicherheiten können schnell zum Zünglein an der Waage werden, wenn es darum geht, die Kreditverhandlungen zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen. Sie sollten daher maßvoll eingesetzt werden.

Was den Lebenspartner betrifft, muss dieser nicht mithaften, wenn er nicht Miteigentümer der Immobilie wird. Ebenfalls entfällt jede Verpflichtung zur Mithaftung, wenn in einer Ehe Gütertrennung vereinbart wurde. Das muss bedacht werden, bevor beide Partner ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Drängt die Bank beide Lebenspartner zu einer Unterschrift, obwohl die Voraussetzungen nicht gegeben sind, sollte die Zusammenarbeit mit der Bank überdacht werden.

Entscheidende Referenzen bei der Aushandlung der Zinskonditionen sind neben den allgemeinen Grundvoraussetzungen, die über die Rahmenkonditionen entstehen, vor allem auch die Bonität, der Tilgungsplan und die Konkurrenz. Die Frage nach der Bonität darf dabei nicht unterschätzt werden. Deshalb sollten vor dem Gespräch Maßnahmen getroffen werden, um diesen Faktor möglichst positiv zu gestalten. Mögliche Maßnahmen sind etwa:

• Selbstauskunft bei Kreditscorern wie der Schufa anfordern, um evtl. unrichtige Eintragungen korrigieren zu lassen und damit seine Einstufung zu verbessern
• noch laufende Kredite wie Autokredit, Teilzahlungen, Ausbildungsdarlehen tilgen, um diese als Unsicherheitsfaktoren für die Bank auszuschließen

Bei der Tilgungsrate sollte darauf geachtet werden, je nach finanziellen Möglichkeiten auf einen höheren Tilgungsatz als die üblichen 1% zu pochen. Auf diese Weise lässt sich das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindungsphase schneller abbauen und damit die langfristige Kontrolle über die Kapitalbedienung wahren. Außerdem honorieren Banken eine schnelle Tilgungsabsicht evtl. durch einen zusätzlichen Zinsrabatt. Die durch den höheren Tilgungssatz gesteigerte monatliche Belastung darf aber nicht langfristig drückend auf die private Haushaltsplanung wirken. Sonst kann der erhoffte finanzielle Vorteil am Ende in sein Gegenteil umschlagen.

Zuletzt ist es spätestens beim Banktermin ratsam, über die Zinskonditionen anderer Banken Bescheid zu wissen. Denn wenn sich die Bank bei der Ausverhandlung der Konditionen eher träge verhält und sich nur ungern auf ein Entgegenkommen einlässt, kann etwas Konkurrenzdruck sehr belebend wirken. Der Hinweis auf bessere Konditionen anderswo sollte aber sachlich vorgebracht und untermauert werden können. Hier lohnt es nicht, sich fantasievolle Geschichten auszudenken oder gar mit Konsequenzen zu drohen. Denn dann findet das Kreditgespräch sicherlich ein vorzeitiges Ende.