Zwischenfinanzierung und Co. - Die Hausfinanzierung optimieren

Hausfinanzierung optimieren - Ansteigender Tilgungsverlauf
3.5
Aktualisiert am 08.02.2015
Ein zuverlässiger Weg, sich gute Zinskonditionen für ein Baudarlehen zu sichern, besteht darin, einen möglichst hohen Anteil an Eigenmitteln in die Baufinanzierung mit einzubringen. Je größer der Eigenanteil im Finanzierungsplan ist, desto günstiger lassen sich die darüber hinaus erforderlichen Geldmittel bei der Bank beschaffen. Doch nicht immer sind alle in Frage kommenden Eigenmittel ohne Weiteres direkt verfügbar. Viel Kapital schlummert in festen Anlagen oder auch in Immobilienbesitz und wird erst durch Auslösung bzw. Verkauf frei. Sollen diese Finanzmittel aber trotzdem als anrechenbares Kapital in die Baufinanzierung einfließen, wird eine Zwischenfinanzierung erforderlich.

Zwischenfinanzierung - Was ist das?

  • Baufinanzierung mit Bedacht
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    © DDRockstar | Es lohnt sich immer, die Hausbaufinanzierung bereits im Vorfeld gut zu durchdenken. Viel Eigenkapital kann z.B. einen Kredit…
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Bei der Zwischenfinanzierung streckt das Kreditinstitut der frischgebackenen Bauherrschaft einen voraussichtlichen Kapitalgewinn, z.B. aus dem geplanten Verkauf einer Immobilie, schon vorab in Form eines zusätzlichen Bankdarlehens vor, damit das Geld bei dem eigentlichen Baukredit als Eigenmittel angerechnet  werden können. Es handelt sich dabei also um eine Überbrückungslösung, bis das Geld aus dem Verkauf der Immobilie tatsächlich verfügbar ist. Vorteil dieses Modells ist, dass der Baukredit so um einiges günstiger ausfallen kann. Bei den verhältnismäßig langen Laufzeiten von Baufinanzierungen wäre das eine nicht zu vernachlässigende Ersparnis - selbst wenn die zusätzlichen Zinszahlungen für die Zwischenfinanzierung mit einberechnet werden. 

Denn klar ist auch: Für die vorzeitige Bereitsstellung der Geldmittel fallen natürlich ebenfalls Zinsen an. Schrittweise getilgt werden muss hier jedoch nichts, denn der Kredit wird bei Verfügbarkeit der erwarteten Erlöse auf einen Schlag abbezahlt. Hierin besteht aber auch ein Problem. Denn ein Verkauf kann sich verzögern, der Erlös nicht so üppig ausfallen wie erwartet oder unvorhergesehene Ereignisse mindern plötzlich den Wert einer Immobilie. Dann enstehen Finanzierungslücken, die den Kreditnehmer mitunter teuer zu stehen kommen. Doch auch für die Banken besteht hier ein Risiko, ihr Geld nicht mehr wiederzusehen.

Zwischenfinanzierung mit Bausparvertrag

  • In Erwartung eines warmen Geldregens
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    © ra2 studio | Eine Zwischenfinanzierung ist nicht bloß ein warmer Geldregen - zurücklehnen wäre hier fehl am Platz! Finanzierungsmodelle…
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Im Rahmen einer Bausparfinanzierung kann ebenfalls eine Zwischenfinanzierung realisiert werden. Bausparverträge bieten zwar viel Sicherheit, haben aber den Nachteil, dass durch die Laufzeiten von Ansparphase und Zuteilungsphase das eigentliche Darlehen nur mit deutlicher zeitlicher Verzögerung in Anspruch genommen werden kann. Ein genauer Termin der Zuteilung ist dabei nicht zu erwarten und wird von den Bausparkassen auch nicht versprochen. Das macht es jedoch ungemein schwer, eine Bausparfinanzierung in das Finanzierungskonzept für ein Haus einzubinden; das umso mehr, wenn relativ bald gebaut werden soll.

Eine Zwischenfinanzierung im Bausparvertrag soll hier eine gewisse Flexibilität schaffen. Sie kann, je nach Anbieter, unterschiedliche Formen annehmen. Eine Variante stellt die Zwischenfinanzierung während der Ansparphase dar. Hierbei wird nach Verstreichen einer vertraglichen Mindestansparfrist von z.B. 18 Monaten bereits die vollständige Höhe der Bausparsumme in Form eines gewöhnlichen Bankdarlehens vorgeschossen, so dass das Geld für Baumaßnahmen verfügbar wird. Der Darlehensnehmer zahlt anschließend weiter regulär in den Bausparvertrag ein, bedient aber außerdem die Zinsen für das Bankdarlehen zu marktüblichen Konditionen. Ist der Bausparvertrag ausreichend bespart und die Zuteilung des Bauspardarlehens schließlich erfolgt, löst die Bausparsumme das Darlehen der Zwischenfinanzierung wieder aus und die Tilgung wird nun regulär im Rahmen des Bausparvertrags vorgenommen.

Alternativ kann die Zwischenfinanzierung auch erst nach Ende der Ansparphase erfolgen, um so die ungewisse Dauer der Zuteilungsphase zu überbrücken. Damit lässt sich der größte Unsicherheitsfaktor für die zeitliche Planbarkeit des Bauvorhabens umgehen. Zudem ist die Laufzeit des zusätzlichen Darlehens deutlich kürzer, als wenn dieses bereits während der Ansparphase aufgenommen wird.

In beiden Fällen liegt der Nachteil der Zwischenfinanzierung darin, dass durch den neuerlichen Zinsaufwand zusätzliche Kosten entstehen, die eine Baufinanzierung durchaus deutlich teuerer gestalten können. Die Flexibilität wäre in diesem Fall also teuer erkauft.

Vorausdarlehen

  • Zinsaufwände steigen rasant
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    © Sergey Nivens | Der Vorauskredit kann eine geschickte Lösung sein, um ein Bauspardarlehen in Rekordzeit auszulösen und anschließend von…
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Eine Sonderform der Baufinanzierung mit Bauspardarlehen, die der Zwischenfinanzierung ähnelt, findet sich mit dem Vorausdarlehen. Hier wird nicht bloß die Zuteilung der Bausparsumme in einem bereits laufenden Bausparvertrag vorausgenommen, sondern das ganze Verfahren des Bausparens von Beginn an beschleunigt. Ziel ist es dabei, die Zeit bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens auf ein Maximum zu verkürzen, indem das komplette Bausparguthaben auf einen Schlag eingezahlt wird. Möglich wird dies über einen Vorauskredit, der zum einen die kompletten Baukosten deckt und zum anderen zusätzlich einen Betrag umfasst, der als Bausparguthaben das sofortige Auslösen der Zuteilungsphase für ein Bauspardarlehen in Höhe der Baukosten zur Folge hätte.

Beispiel: Für den Hausbau werden Mittel in Höhe von 150.000 Euro benötigt. Der Bausparvertrag erfordert ein Mindestguthaben von 40% der Bausparsumme für die Zuteilung. Also wird ein Vorausdarlehen über 250.000 Euro vereinbart. Davon stehen 150.000 Euro direkt als Baugeld zur Verfügung, 100.000 Euro werden dagegen geschlossen in den Bausparvertrag mit einer Vertragssumme von 250.000 Euro eingezahlt. Damit sind 40% Eigenanteil sofort errreicht, was die Zuteilungsphase auslöst. Nach der Zuteilung wird mit der Bausparsumme von 250.000 Euro das gesamte Vorausdarlehen zurückgezahlt. Anschließend bleibt das offene Bauspardarlehen von 150.000 Euro, das nun die Baukosten deckt und im Rahmen des Bausparvertrags nach und nach getilgt wird.

Mit einem Vorausdarlehen wird also nicht nur die Sparphase verkürzt, sondern auch die Zuteilungsphase überbrückt. Ist die Zuteilung erst erfolgt, löst das eigentliche Bauspardarlehen den Vorauskredit ab und die Tilgung läuft wieder im Rahmen eines Annuitätendarlehens. Der Vorteil dieser Lösung besteht darin, dass man nach der Zuteilung auf die relativ stabilen Kreditkonditionen eines Bausparvertrags zählen kann. Der Nachteil ist allerdings, dass für den Vorauskredit zusätzliche Zinsen anfallen, die sich nach der aktuellen Marktlage richten und nicht den speziellen Konditionen von Bausparverträgen unterworfen sind. Da die Sparzinsen für das Guthaben des Bausparvertrags dagegen auf ein Minimum reduziert bleiben, ist diese Lösung vergleichsweise teuer.

Sauber planen, rechtzeitig kümmern

  • Unter dem Strich steht das Eigenheim
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    © peshkova | Wer mit Bedacht und finanziellem Gespür vorgeht, kann Zwischenfinanzierungen geradezu taktisch zu seinem Vorteil nutzen -…
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Banken lassen sich in der Regel nur zögerlich auf eine Zwischenfinanzierung ein - Voraussetzung sind relativ gesicherte Aussagen zur Höhe des erwarteten Kapitalgewinns und zum Zeitpunkt seiner Verfügbarkeit. Zwischenfinanzierungen sind aber in jedem Fall nur kurzfristige und zielgerichtete Finanzierungsmodelle. Ob sie sich lohnen, müssen Bauherren vorab sorgfältig ausrechnen und dann ggf. mit überzeugenden Argumenten an die Bank herantreten. Schließlich ist es auch im eigenen Interesse, dass die Rechnung wie geplant aufgeht.

Was Zwischenfinanzierung und Vorauskredit aber zeigen, ist, wie sich mit etwas Umsicht und Organisation langfristig durchaus Kosten einsparen lassen. Umgekehrt kann mit der Akzeptanz eines Kostenaufschlags auch bei Bauspardarlehen zusätzliche Flexibilität geschaffen werden. Die Baufinanzierung muss - einmal geplant - keine auf Jahre hin starre Finanzkonstruktion bleiben, sondern macht immer wieder den Blick auf das Ganze erforderlich. Am Ende ist es das Wichtigste, jederzeit die Kontrolle über die Finanzlage zu behalten.

Ein zuverlässiger Weg, sich gute Zinskonditionen für ein Baudarlehen zu sichern, besteht darin, einen möglichst hohen Anteil an Eigenmitteln in die Baufinanzierung mit einzubringen. Je größer der Eigenanteil im Finanzierungsplan ist, desto günstiger lassen sich die darüber hinaus erforderlichen Geldmittel bei der Bank beschaffen. Doch nicht immer sind alle in Frage kommenden Eigenmittel ohne Weiteres direkt verfügbar. Viel Kapital schlummert in festen Anlagen oder auch in Immobilienbesitz und wird erst durch Auslösung bzw. Verkauf frei. Sollen diese Finanzmittel aber trotzdem als anrechenbares Kapital in die Baufinanzierung einfließen, wird eine Zwischenfinanzierung erforderlich.
  • Baufinanzierung mit Bedacht
    © DDRockstar | Es lohnt sich immer, die Hausbaufinanzierung bereits im Vorfeld gut zu durchdenken. Viel Eigenkapital kann z.B. einen Kredit deutlich günstiger gestalten. Doch was, wenn Geldmittel in Anleihen oder Immobilien schlummern? Bis zu deren Auslösung könnte eine Zwischenfinanzierung helfen.
  • In Erwartung eines warmen Geldregens
    © ra2 studio | Eine Zwischenfinanzierung ist nicht bloß ein warmer Geldregen - zurücklehnen wäre hier fehl am Platz! Finanzierungsmodelle wie das Bauspardarlehen können damit zwar etwas an Dynamik gewinnen. Zugleich ist aber auch ein wachsamer Blick auf die zusätzlichen Zinsaufwände zu richten. Zwischenfinanzierungen können immer nur eine Übergangslösung darstellen.
  • Zinsaufwände steigen rasant
    © Sergey Nivens | Der Vorauskredit kann eine geschickte Lösung sein, um ein Bauspardarlehen in Rekordzeit auszulösen und anschließend von den sicheren Konditionen zu profitieren. Geht die Rechnung auf dem Weg dahin aber nicht auf, summieren sich schnell die Zinsen, und die komplizierte Darlehenskonstruktion wächst einem schnell über den Kopf.
  • Unter dem Strich steht das Eigenheim
    © peshkova | Wer mit Bedacht und finanziellem Gespür vorgeht, kann Zwischenfinanzierungen geradezu taktisch zu seinem Vorteil nutzen - solange die Bank dabei mitspielt! Eine Zwischenfinanzierung mag zwar zunächst weitere Kosten aufwerfen. Unter dem Strich könnte das Eigenheim aber deutlich günstiger kommen.
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